1.未通過消防驗收可否主張租賃合同無效

通過檢索現有的公開裁判文書，承租人在房屋無法通過或尚未通過消防驗收時，經常向法院主張合同無效，要求出租人退還已付租金，賠償損失或支付違約金。其主張依據為《合同法》第五十二條（五）：違反法律、行政法規的強制性規定，《消防法》第十三條第二款：依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。

最高院曾于2004年3月4日發文《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》，文中明確出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效；租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。

2009年9月1日，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《若干解釋》）生效，其第八條規定，租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的，承租人請求解除合同的，法院應予準許。

2004年3月4日的函復文件因與《若干解釋》沖突，于2013年4月8日被最高院廢止。

綜上，2009年9月1日之前，法院基本以房屋是否屬于必須經過公安消防機構驗收的房屋來確定租賃合同是否有效，即需要消防驗收的，未能通過消防驗收，租賃合同無效，僅需備案的，通常不影響租賃合同效力。2019年9月1日以后，法院基本認為房屋是否通過消防驗收不影響合同效力，即租賃合同有效。

2. 未通過消防驗收后的合同解除權

依據《若干解釋》第八條規定，未能通過消防驗收的房屋，法律賦予承租人合同解除權，而未賦予出租人解除權。同時參考朱延慶、天長市國維物業管理有限公司房屋租賃合同糾紛生效裁判，承租人簽署租賃合同后發現房屋未能通過消防驗收，可以向法院請求解除合同，不宜主張合同無效。